Tulum vive un ajuste inesperado tras varios años de expansión acelerada. La desaceleración turística que vació habitaciones de hotel también alcanzó al mercado inmobiliario, donde agentes, constructores y propietarios reportan más departamentos vacíos, obras detenidas y rentas que ya no alcanzan para cubrir hipotecas.
La señal más clara está en la ocupación hotelera. Entre enero y julio, pasó de 72.67% a 63.69%, de acuerdo con el Sistema de Información Turística de Quintana Roo. La caída fue más pronunciada que en otros destinos del Caribe mexicano, y en octubre la Asociación de Hoteles de Tulum informó que cerca de 1,000 habitaciones habían sido cerradas por falta de demanda.
Un mercado que creció más rápido que la población
El desajuste entre oferta y demanda ya se refleja fuera de los hoteles. Alberto García, quien ha trabajado siete años en ventas y rentas de viviendas en Tulum, asegura que atraviesa la temporada más débil que ha visto. Según su experiencia, el problema no es solo la menor llegada de visitantes, sino también la salida de residentes y trabajadores que dejaron la zona ante la falta de empleo.
Los datos demográficos ayudan a explicar el escenario. Tulum pasó de 28,263 habitantes en 2010 a 46,721 en 2020, según el INEGI. Después, la llegada del Tren Maya, el aeropuerto de Tulum y nuevos desarrollos privados impulsaron otra ola de crecimiento. Estimaciones locales ubican a la población por encima de 70,000 personas en los últimos cinco años, aunque esas cifras no han sido confirmadas por el instituto estadístico.
Al mismo tiempo, el stock de viviendas habría aumentado 79%, de unas 11,500 propiedades a más de 20,000, según esas mismas estimaciones. El resultado, advierten los actores del sector, es un mercado saturado en el que ya hay más casas y departamentos que inquilinos o compradores.
Departamentos vacíos y proyectos inconclusos
En desarrollos como Aldea Tulum, cientos de propietarios compraron con crédito esperando que la renta cubriera el pago mensual. Hoy muchos de esos inmuebles permanecen desocupados y, cuando se alquilan, el ingreso suele ser insuficiente para cubrir la hipoteca.
La desaceleración también frenó la actividad de la construcción. Yan Morales, contratista local, dice que hoy ve numerosos proyectos detenidos en la etapa de obra negra. Antes administraba varios trabajos por año; ahora, afirma, no tiene ninguno en marcha. La falta de movimiento afectó incluso tareas de mantenimiento en complejos terminados.
Morales interpreta la situación como una consecuencia de decisiones acumuladas durante años de expansión sin suficiente planeación. Su lectura coincide con reportes previos que señalaron daños ambientales asociados al crecimiento inmobiliario en Tulum, incluida la pérdida de manglares, hábitat de fauna, dunas y cenotes.
El Gobierno apuesta por vivienda social
En paralelo, el Gobierno federal avanza con la construcción de alrededor de 2,500 viviendas en Tulum dentro del programa Vivienda para el Bienestar. La meta está dirigida a familias de bajos ingresos y comunidades indígenas, así como a personas sin seguridad social, según cifras citadas por autoridades estatales.
El proyecto apunta a un segmento distinto al de los inversionistas que impulsaron la compra de condominios para renta vacacional. Aun así, marca una nueva fase para un destino que intenta corregir el desbalance entre crecimiento urbano, disponibilidad de vivienda y actividad turística.
El alcalde Diego Castañón sostiene que esa inversión puede modificar el panorama en el próximo año. Mientras tanto, el mercado sigue esperando una recuperación de la demanda que permita reactivar rentas, ventas y obras en una ciudad que, por ahora, parece tener más viviendas que personas para ocuparlas.
