El mercado inmobiliario de Tulum atraviesa un ajuste profundo. Las ventas de viviendas cayeron 50.9% en dos años, al pasar de 3,487 unidades en 2023 a 1,711 en 2025, según datos de la firma de análisis InfoHabitat. La desaceleración ocurre en un destino que creció apoyado en la expectativa de un flujo turístico sostenido, pero donde hoy la demanda ya no absorbe la oferta acumulada.
La corrección coincide con un menor dinamismo turístico. Entre enero y julio de 2026, Tulum recibió 879,229 visitantes, 8.6% menos que en el mismo periodo de 2025, de acuerdo con cifras de la Secretaría de Turismo estatal. En ese mismo lapso, el aeropuerto internacional Felipe Carrillo Puerto registró una caída de 35% en el tráfico de pasajeros, hasta 92,283.
Un inventario que supera con creces la demanda actual
La sobreoferta es uno de los principales factores detrás del enfriamiento. InfoHabitat contabilizó 6,340 viviendas en el mercado en 2023, una cifra que, al ritmo de ventas de 2025, equivale a casi cuatro años de inventario. A ello se suma un pipeline aún amplio: Juan Vega, director general de la inmobiliaria Habitaria, estima que hay alrededor de 7,000 casas en distintas etapas, desde planeación hasta construcción.
La expansión del sector fue acelerada. Los datos de InfoHabitat muestran que las viviendas en construcción pasaron de 1,466 en 2017 a 13,266 en 2023, en gran medida impulsadas por las expectativas de conectividad asociadas al Tren Maya y al aeropuerto. Sin embargo, el desarrollo inmobiliario no siempre respondió a las necesidades de la población residente, sino al mercado de renta temporal y al visitante ocasional.
Menos rentabilidad en rentas cortas y precios a la baja
La menor llegada de turistas también golpeó a las plataformas de alojamiento temporal. Según AirDNA, el ingreso promedio de las propiedades en Airbnb en Tulum cayó 14% en 2026 frente a 2025, mientras que las publicaciones activas bajaron 27% hasta cerca de 3,600.
En paralelo, Habitaria estima que los precios de la vivienda retrocedieron alrededor de 14% en el último año. Aun así, esa baja no ha sido suficiente para reactivar las ventas. Eduardo Moya Vallejo, socio director de InfoHabitat, explicó que el encarecimiento del suelo, la mano de obra, los materiales y el financiamiento limita el margen para ofrecer descuentos más agresivos.
El giro hacia compradores permanentes
Frente a este escenario, analistas del sector consideran que la salida puede estar en captar a quienes sí vivirían de forma estable en el municipio. Vega señaló que hay interés de jubilados, personas de entre 50 y 70 años y profesionales que trabajan a distancia, un perfil distinto al del inversionista que compraba esperando una rápida revalorización.
Moya, por su parte, sostiene que el problema de fondo sigue siendo la falta de planeación urbana y de ordenamiento territorial. A su juicio, Tulum quedó expuesto porque gran parte de su oferta habitacional fue diseñada para el turismo y no para la residencia permanente, lo que vuelve más vulnerable a la economía local cuando el flujo de visitantes disminuye.
El reto inmediato es absorber el inventario existente y evitar que más proyectos lleguen al mercado sin una base sólida de demanda. Mientras tanto, el ajuste confirma que el auge inmobiliario de Tulum depende ahora menos del turismo de corto plazo y más de su capacidad para convertirse en una ciudad habitable todo el año.
